Rio marca leilão de prédio em Botafogo antes de Justiça decidir sobre desapropriação; edital exige centro de IA
12/03/2026
(Foto: Reprodução) Desapropriação de prédio ativo em Botafogo gera reações
A Prefeitura do Rio marcou para 31 de março o leilão de um prédio localizado na Rua Barão de Itambi, em Botafogo, na Zona Sul, mesmo com a desapropriação do imóvel ainda em disputa na Justiça.
O terreno, que pertence ao Grupo Sendas, será oferecido com lance mínimo de R$ 36 milhões, e o edital estabelece que o comprador deverá implantar no local um centro educacional dedicado à pesquisa em inteligência artificial.
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O proprietário do imóvel garante que a implantação do projeto no local é inviável, visto que a região sofre com maresia, fenômeno que pode provocar corrosão em sistemas eletrônicos. Entre os problemas apresentados, a empresa afirma que o terreno teria lençol freático elevado, o que poderia dificultar a instalação de estruturas técnicas no subsolo.
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Reprodução Google Maps
Desapropriação em andamento
O edital prevê que a venda seja feita “sob condição suspensiva”, ou seja, a transferência definitiva do imóvel ao comprador só ocorrerá após a conclusão do processo de desapropriação. Na prática, o investidor pode vencer o leilão e pagar pelo imóvel, mas só se tornará proprietário depois que o município concluir a desapropriação na Justiça.
O edital também estabelece que o vencedor poderá atuar como assistente no processo judicial de desapropriação, caso seja necessário.
Outro ponto relevante é que o valor pago no leilão pode não ser o valor final da operação. Caso a Justiça determine uma indenização maior ao proprietário do imóvel, o comprador poderá ser obrigado a arcar com a diferença entre o valor fixado judicialmente e o valor ofertado no leilão, além de custos processuais.
Além do pagamento à vista, o edital estabelece uma série de garantias financeiras e obrigações contratuais para quem quiser participar do leilão. Caso vença o leilão, o comprador terá de apresentar garantias adicionais, incluindo mecanismos financeiros destinados a cobrir:
eventuais diferenças no valor da indenização da desapropriação;
o cumprimento das etapas de licenciamento urbanístico;
e a execução do projeto previsto para o terreno.
Além das garantias financeiras, o edital impõe outra condição incomum. O imóvel só poderá ser usado para implantação de um centro educacional voltado à pesquisa em inteligência artificial, com prazos para licenciamento, obras e início das atividades.
O imóvel alvo da prefeitura do Rio tem entrada pela Rua Barão de Itambi e pela Rua Jornalista Orlando Dantas.
Reprodução Google Maps
Na prática, o modelo exige que os interessados tenham capacidade financeira, projeto definido e disposição para assumir riscos jurídicos ligados à desapropriação, o que tende a restringir o perfil de possíveis participantes do leilão.
Centro de inteligência artificial
O edital determina que o imóvel não poderá receber qualquer tipo de empreendimento. O comprador será obrigado a destinar o espaço para uso educacional voltado à criação de um centro de pesquisa em inteligência artificial.
A proposta foi divulgada pela própria prefeitura em comunicado oficial. Segundo a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento (SMDU), o objetivo é transformar o local em um polo tecnológico e acadêmico.
De acordo com a prefeitura, o terreno foi escolhido por estar em uma região com infraestrutura consolidada e proximidade de instituições de ensino superior, como a Fundação Getúlio Vargas (FGV), apontada como maior interessada na desapropriação, a Universidade Santa Úrsula e a Faculdades Integradas Hélio Alonso (Facha).
A proposta também prevê benefícios urbanísticos para a região, como a criação de uma nova passagem para pedestres entre as ruas Barão de Itambi e Jornalista Orlando Dantas, além da implantação de uma praça.
A prefeitura afirma que o projeto se inspira no modelo do Rio Maravalley, iniciativa voltada ao desenvolvimento de inovação e tecnologia na cidade.
FGV apresentou projeto para o terreno
Antes mesmo da publicação do edital, a Fundação Getulio Vargas divulgou um estudo para construção de um centro de pesquisa em inteligência artificial no local.
O projeto prevê um prédio de seis pavimentos com:
áreas técnicas para supercomputadores no subsolo
laboratórios de pesquisa
auditórios
biblioteca
galeria de arte dedicada à inteligência artificial
espaços de integração acadêmica
A proposta também inclui centros de pesquisa voltados à análise de dados e estudos científicos.
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Reprodução Google Maps
Viabilidade do projeto
O Grupo Sendas, proprietário do imóvel, criticou a desapropriação e levantou questionamentos técnicos sobre a escolha do terreno para o projeto de inteligência artificial.
Em nota, a empresa afirma que a proximidade com o mar pode representar um problema para equipamentos sensíveis. Segundo o grupo, a região sofre com maresia, fenômeno que pode provocar corrosão em sistemas eletrônicos.
A empresa também afirma que o terreno teria lençol freático elevado, o que poderia dificultar a instalação de estruturas técnicas em subsolo, como sistemas de energia e infraestrutura de supercomputadores.
Para o grupo, essas condições poderiam comprometer a viabilidade técnica da proposta.
Imóvel em pleno funcionamento
O Grupo Sendas também contesta a justificativa para a desapropriação. A empresa afirma que o imóvel não estava abandonado nem subutilizado, condição normalmente associada ao instrumento urbanístico da hasta pública.
Antes da decisão municipal pela desapropriação, o prédio abrigava:
um supermercado
uma academia
um polo de apoio de ensino superior
Segundo o empresário Arthur Sendas Filho, a decisão surpreendeu os proprietários. Ele afirmou ao g1 que a troca de bandeira do supermercado — do Pão de Açúcar para o Mundial — já estava planejada antes do decreto de desapropriação.
"Sempre houve grande fluxo de pessoas no local. A saída do Pão de Açúcar faz parte de uma troca de bandeira planejada pela empresa e que já estava em andamento antes do decreto de desapropriação”, afirmou o empresário Arthur Sendas Filho.
Arthur Sendas Filho também disse que a medida pode gerar insegurança jurídica para investidores.
Moradores sem serviços
Moradores da região também demonstraram preocupação com a mudança imposta pela Prefeitura do Rio para o imóvel. A síndica de um condomínio vizinho afirmou que a vizinhança foi surpreendida pela notícia da desapropriação e reclamou da falta de comunicação por parte do poder público.
Segundo ela, o supermercado e a academia que funcionavam no prédio eram serviços importantes para o bairro e geravam movimento constante na rua.
“Todo mundo foi pego de surpresa”, disse.
"Não vamos ter mais um mercado e uma academia que atendem os moradores. A rua vivia cheia e movimenta. Ainda tem a questão de segurança, com pouca movimentação de pessoas, cresce a insegurança", comentou Flavia Canavieira Neves, sindica do condomínio vizinho ao prédio.
Vereador questiona legalidade
A desapropriação também foi criticada pelo vereador Pedro Duarte (PSD), autor de uma emenda ao Plano Diretor que criou o instrumento da hasta pública.
Segundo ele, o mecanismo foi pensado para imóveis abandonados ou degradados, situação que, na avaliação do parlamentar, não se aplica ao prédio de Botafogo.
“O imóvel estava ocupado, com supermercado e academia funcionando. Não há justificativa de regeneração urbana para esse caso”, disse o vereador.
Uso da hasta pública
O caso reacendeu o debate sobre o uso do instrumento de desapropriação por hasta pública, criado no Plano Diretor do Rio para facilitar a reocupação de imóveis urbanos.
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A lógica do modelo é permitir que o município declare um imóvel de interesse público e o leve diretamente a leilão, transferindo à iniciativa privada a responsabilidade de revitalizar ou dar novo uso ao espaço.
No caso de Botafogo, no entanto, a aplicação do mecanismo gerou controvérsia, tanto pela situação do imóvel quanto pela decisão de realizar o leilão antes da conclusão do processo de desapropriação na Justiça.
O que diz a Prefeitura
Procurada pelo g1, a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento (SMDU) informou que o leilão do imóvel está previsto para o dia 31 de março, com oferta mínima de R$ 36 milhões, e que a disputa será aberta a interessados.
Segundo a pasta, o processo de desapropriação por hasta pública segue instrumento previsto no Plano Diretor do Rio, que permite ao município promover intervenções urbanísticas consideradas de interesse público.
De acordo com a secretaria, a iniciativa busca estimular a renovação urbana e o melhor aproveitamento de áreas estratégicas da cidade.
Ainda segundo a SMDU, o objetivo do projeto é viabilizar a implantação de um centro de tecnologia, inovação e ensino na região, reforçando a vocação do Rio como polo de conhecimento, pesquisa e desenvolvimento econômico.
